中国开发商应收账款追收——供应商生存指南
中国开发商应收账款追收——供应商生存指南
你向一个中国房地产开发商供应了货物。他们停止付款。现在他们提出用一套公寓来抵债——在一栋还没盖好的楼里，在一个你从未去过的城市。这不是假设，这是中国房地产行业收账的标准操作。
问题：两千万未付发票
一家日本电子制造商向中国最大房地产开发商之一的多家子公司供应空调设备。开发商面临项目组合层面的流动性压力，停止付款。未付发票持续累积。制造商面临选择：起诉、谈判或放弃。
“以房抵债”陷阱
五个组成部分：
- 房子还不存在。用期房抵债，完工日期在数年之后
- 估值虚高。开发商以挂牌价而非市场价估值，债权人实际接受变相40%折损
- 产权已抵押。抵债房屋可能已被抵押给银行和施工贷款方
- 以房抵债消灭原债权。一旦签署，原应收款被替换为物权——追回更难
- 债权人承接了开发商风险。成为开发商的实质投资者，排序在银行、施工方、员工工资之后
法律服务费结构——实操参考
一审+二审：30万元固定费+部分风险代理。执行阶段：实际回收金额的12%。总费用约占回收额的13.5%。
多实体开发商架构——你该诉谁
- 同时诉母公司和项目公司
- 核查母公司保函
- 考虑刺破面纱——2024年新公司法第二十三条第二款新增横向刺破
- 按偿付能力排序——资产在哪就诉谁
供应商实操建议
- 不接受无独立评估和产权核查的以房抵债
- 保留原债权——和解应为附条件消灭
- 起诉同时申请财产保全——冻他们的应收账款，不是房地产
- 搞清开发商债权人优先顺序——供应商垫底
- 比其他债权人更快——速度直接等于回收率
本文基于作者为供应商代理中国开发商应收账款追收的经验。仅供资讯参考，不构成法律意见。
作者：潘建兴 律师
北京市长安律师事务所 合伙人